西咸新区前天发布了2023年5月第3批商品住房价格公示，涉及到白桦林悦湖、悦达玖玺台两个项目。
在这里，我们重点关注白桦林悦湖。
因为，这个项目是纯新盘首次价格公示，并且从拿地到此次首次价格公示已经将近5年时间。
(资料图片)
这5年时间里，泾河新城的楼市已经发生了非常大的变化。
01
拿地将近5年，价格公示
西咸新区五大新城中，泾河新城早些年被耽搁过几年，这几年才迎来了提速发展。
提到泾河新城的土地市场，大家可能印象最深的是2021年上半年万科、正荣、卓越、隆基泰和在泾河新城高溢价拿地。
实际上，在更早的2018年8月份，泾河新城也曾经掀起过一轮土拍高潮。
2018年8月1日，泾河新城多宗土地拍卖，金辉、经发、沣西置业瓜分了泾河新城6宗共426.39亩土地，6宗地的溢价率在81%-134%，从溢价率就可以看出当时的竞争激烈程度。
其中，经发地产独揽4宗土地，2宗位于泾河湿地公园北侧泾河互通立交东侧，2宗位于泾河大道以北的院士谷板块。
泾河互通立交东侧的地块白桦林漫步，在2021年的时候已经入市销售，产品为高层、小高、洋房、叠拼，基本覆盖了各种类型。
院士谷板块的2宗地开发的白桦林悦湖，则一直没有入市，直至此次价格公示。
白桦林悦湖由2宗地构成，土地面积分别为73.35亩、67.92亩，容积率2.0-2.5，当时分别以溢价率103%、102%成交，折合地价406万元/亩、403万元/亩，楼面地价分别为2436元/㎡、2420元/㎡。
与经发地产一块竞拍这2宗地的房企包括万科、金辉、沣西置业等，但最终被经发置业收入囊中。沣西置业则以111%的溢价率拍得经发这两块地北侧一宗74.97亩的地块，地价423万元/亩，楼面地价2537元/㎡。
这个地价也许站在今天来看非常便宜，但在约5年前的2018年，地价并不低。并且在当时，全国性品牌房企还尚未进入泾河新城，经发地产高溢价拿地，可以说是在赌泾河新城以及西安楼市的未来。
如今，距离摘地已经将近5年时间过去，即使考虑到这5年的资金成本，经发地产的土地成本也是优势明显。
在这两宗共计约141.27亩的土地之上，白桦林悦湖规划了12栋23-28F的高层、4栋16F的小高层、9栋8F的洋房，以及幼儿园、底商。住宅共计1659户，配套停车位2932个。
从此次公示的价格来看，白桦林悦湖整盘均价为13829元/㎡。其中，高层的价格在1.15万元/㎡左右、小高层的价格在1.6万元/㎡左右、洋房的价格在2万元/㎡左右。
首批次公示一房一价、即将推售的是2-4#、8#，均为高层产品，2梯4户，户型面积约105㎡、135㎡，共计411套房源，这4栋楼的备案均价分别为11985.51元/㎡、9412.27元/㎡、10132.63元/㎡、10429.29元/㎡。
3#由于东侧临高速、北侧临路，因此价格最低；4#、8#东侧也临高速，价格次之；2#的位置更好、楼间距更大，因此价格要高一点。
白桦林悦湖的户型我们目前没有看到，在此暂不做分析。简单说一下周边配套、开发商。
从周边配套上来讲，白桦林悦湖所在的板块应该是目前泾河新城配套最好的板块。
项目西南侧就是泾河新城体育中心，向南500多米就是泾河新城第一中学、向南800米左右是泾河新城第四小学，项目距离静安荟奥莱公园大约2000米，距离西安交通大学附属泾河医院也就两三千米，周边的教育、商业、医疗等配套，都比较齐全。
同时，项目还紧邻泾河云廊公园，这座空中公园会将居住区、商业、教育等串联起来。
白桦林悦湖的开发商经发地产，是西安老牌国有房企了，在西安城北开发了白桦林系列的作品，例如白桦林居、白桦林间、白桦林国际等等，拥有不错的口碑。
02
区域市场较冷，面临考验
从项目本身、周边配套、开发商的角度来讲，对于打算置业泾河新城的购房者来说，确实是不错的选择。
而白桦林悦湖目前所面临的最大考验，则来自于区域新房市场的降温。
自2021年上半年的土地市场狂欢拉动房价之后，2021年下半年开始，西安主城区外围楼市就急剧降温，这其中就包括泾河新城。
即使是全国TOP级房企，拿地之后也正在经历煎熬，“泾河地王”隆基泰和澜庭溪谷拿地2年项目尚未正式亮相。
在产业规模、人口规模尚未形成的情况下，区域内的地价、房价过早的透支，导致了如今的市场情况。
同时，对于泾河新城楼市而言，庞大的供应量也是市场降温的重要原因。
北宸天樾、黄冈学府城、雅居乐北城雅郡、陕建崇文朗樾、天朗云熙、滨江翡翠城、金辉城、崇文尊域万樾府、曲江荣华学府中城、绿城泾河·桂雨听澜、南飞鸿云境澜湾、产发云语间、金地玖峯府、万科未来时光、白桦林漫步等超过15个项目，主力供应面积都集中在100-143㎡，竞争激烈可想而知。
数据显示，2022年泾河新城商品住宅供应量65万㎡、同比上涨3%，成交量33万㎡、同比下降59%，商品住宅成交均价11272元/㎡、同比下降6%。
需求萎缩，供应量高企，泾河楼市不冷都难！这也导致泾河新城价格战激烈，各楼盘实际成交价格均低于备案价格。
这不仅仅是白桦林悦湖要面临的市场环境，上述十几个楼盘都面临着市场大环境的考验。
这个片区楼市的横盘可能还需要更长的时间，待区域内的多个产业项目真正陆续建成投产之后，区域价值才能够真正的兑现，才能给购房者信心！